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マネーQ&A


Question

1)どんな住宅ローンを利用すればよい? またその条件は?
2)「資格取得ローン」ってどんなもの?
3)教育ローンにはどんなものがあるの?どんな条件が必要?
4)インターネットバンキングのサービスやセキュリティについて
5)投資信託に興味あり。基本的なことから教えて。
6)家を建て直すのに贈与の利用を検討中。手続き方法は?
7)初めての株。証券会社の選定法など基礎を知りたい。
8)不動産投資信託(REIT)に投資する際の留意点を教えて。
9)将来、受給できる年金の他にいくらぐらいあれば生活できる?
10)外国の株式を購入する心構えについて教えて。

11)個人向け国債について詳しく知りたい。
12)マンション購入って節税対策になるの?その仕組みは?
13)インフレ、デフレってどういう指数で計られているの?
14)マンションローンの借り替える際の見極めポイントは?
15)どのタイミングで個人事業主から法人にするといい?
16)海外に行かない生活でも外貨預金ってメリットあるの?
17)外貨預金の基礎中の基礎を教えてください。
18)なぜ金利が高くなると、国債の価値が下がる?
19)住宅ローン、資金があるならローンを全く組まないほうが得?それとも特典があるローンを組んで繰上げ返済するほうが得?
20)住宅ローンの抵当権と根抵当権の違いと注意点は?

21)7年後に家を買いたい。住宅ローンを選ぶ際のポイントは?
22)ペイオフ対策について教えて。
23)上手な投資の仕方、勉強法を知りたい。
24)J‐REITはどこで買えるの?
25)J‐REITの投資法人にはどんな会社があるの?
26)企業で確定拠出年金が導入。商品の動向を知りたい。
27)教育費の考え方、貯め方、学資保険について教えて。
28)変額個人年金保険の組み入れファンドを、どのタイミングでスイッチングしたらいいかを知りたい。
29)国債のことをもう少し詳しく知りたい。
30)安定性のある投資についてもう少し情報が欲しい。

31)保険の選択肢が多すぎるので選ぶポイントなどを教えて。
32)ミニ株って何?出来る株と出来ない株があるらしいけど……。
33)親子や夫婦間での不動産共有名義の是非について教えて。
34)少ない資金での運用に興味あり。外国為替証拠金取引とは?
35)株主優待についてもっと知りたい。

36)金融商品を紹介して―MMFはどういうもの?
37)金融商品を紹介して―ファンド・オブ・ファンズって何?
38)シングルの女性に向けた資産運用のアドバイスを。
39)将来(老後)の資産増のためや年金以外の収入源として最適な金融商品を紹介して。
40)個人向け国債、1年未満の中途解約はできない?1年1カ月目に解約した場合と1年7カ月目に解約した場合の利息計算法は?

41)個人年金保険について教えて。
42)住宅ローンを使って住宅を購入。保険などの見直しは必要?
43)老後に必要な金額の算出方法を教えて。
44)デリバティブとはどのようなものですか?
45)投資信託(ファンド)を選ぶ際のポイントを教えてください。
46)最近、株式や投資信託などを通じて、中国やインドなどに投資している人たちが増えていると聞きましたが、どういった理由からなのでしょうか?
47)共働きの女性についての公的年金に関して教えてください。

Answer

1)頭金なしでも大丈夫なことも
ローンの利用者にとって、もっとも気になるのは金利方式と返済期間ではないでしょうか。
金利方式には固定金利型と変動金利型があり、住宅金融公庫の場合は当初10年間と11年目以降で金利が変わる2段階固定型です。
それに対して、民間の金融機関では最初に3年、その後5年などと期間を組み合わせて(その都度金利が決まります)返済する固定金利選択型が主流となっています。

一方、変動金利型は、従来より民間金融機関が得意としてきた分野です。商品はいろいろあり、今までは完済時を75歳とするものが一般的でしたが、最近は80歳前後に設定する商品も多く登場しています。金利は、完済時年齢までの期間と借入額に対し、市場の金利情勢に連動して6ヶ月単位で見直されるのが主流です。

条件は、購入額の20%程度の自己資金を貯められて、返済に余裕を持ったローンの借入が理想でしょう。一般的には税込年収に対して、他の借入も含めた年間返済額の割合が30%程度が目安となります。購入額全額を借りたい場合や、この条件に当てはまらない方でも、保証人をつけていただいたりすることで借入できます。

通常、金融機関指定の保証会社の保証制度をご利用いただきますので、保証人は原則的には必要ありません。
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2)専門学校の授業料なども対象
資格取得ローンは、弊社の場合ですと、MBA、公認会計士、社会保険労務士、ネイリスト、ブライダルコーディネーターなどさまざまな資格が対象になります。主に必要額を一括で借入れいただき翌月からご返済が始まるローンと、最初に借入枠(最高500万円)を決めて、借入枠に達するまで自由に出金(借入)できるローンの2種類があります。

前者は、講座受講料など決まった金額を決まった期間で返済していくローンで、金利は固定タイプです。
後者は、講座受講料、専門学校の入学金、授業料、教材費に加え、修学期間中の生活応援資金も融資対象となることが特徴です。なお、修学期間中は月々の返済はなく、利息だけの支払いになり、修了後、最高7年以内で返済していただきます。利息は現在ですと、長期プライムレートに3%を上乗せしたものになります。

前者、後者ともに働いている人が対象で、最終返済時年齢が65歳未満、前年の税込年収(前者:200万円、後者:300万円)、同一勤務先の勤務年数(同1年以上、同3年以上)などが条件になります。契約社員や派遣社員の方でもご利用になれます。
前者と後者を比較した場合、後者のほうが、審査基準は多少厳しめにはなりますが、いつでも返済できるメリットがあります。
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3)在学中は利息だけ支払うローンも
教育ローンは、学校へ納付する入学金や授業料のほか、受験費用(受験料、交通費、宿泊費)や在学中の教材費用等に利用することができるローンで、子どもさんの親が対象者になります。公的な「国の教育ローン」のほか、民間金融機関、信販会社などで取り扱っています。

民間金融機関の場合、無担保で融資の上限が300万円〜500万円が一般的で、固定金利と変動金利があります。
返済期間は最長10年程度です。子どもさんの在学期間中は元金返済を据え置きにして、利息だけを支払うという、負担を軽減できる仕組みのローンもあります。

また、民間金融機関にはカードローン(借入枠)方式の教育ローンを取り扱っているところもあります。必要な額をその都度、借り入れしていただけるので、最初に全額融資を受けるものに比べ、利息の負担が軽減される場合があります。

参考までに、当行の教育ローン(カードローン方式)は最高限度500万円となっており、利用条件は、
(1)借入時満20歳以上、最終返済時65歳未満
(2)勤続年数3年以上
(3)前年の税込年収300万円以上
(4) 年収に対するほかの借り入れを含めた年間返済額の比率(年収に応じて20%〜35%         
以内と決めています)
(5)銀行が指定する保証会社の保証が受けられる方
となっております。

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4)セキュリティは万全!
インターネットバンキングは、パソコンや携帯電話などのインターネットを使って、銀行取引(残高照会や振込み、定期預金の作成や解約など)や証券取引(株価照会や株取引など)、その他取引(国税の支払など)ができるサービスです。銀行や証券会社へ行ったり、わざわざATMを探し、並んだりしなくもいいので、とても便利です。

さらに、最近は、入出金明細のデータを、面倒な入力作業なしで簡単に取り込むことができる「家計簿ソフト」が市販されています。これを使えば日々の家計の管理がとても楽になりますよ。

セキュリティ体制は万全ですので、インターネット上の盗聴や改ざん、システムへの不正な侵入などの心配はいりません。入力情報の暗号化(128ビットSSL方式)で個人情報を守り、第三者からの不正なアクセスに対しても、ログインパスワードと確認用パスワードの2つカギでしっかりガードします。パスワードを調べようとしても、ロックがかかって悪意の第三者を全く寄せつけません。しかも、パスワードはご自分で自由に変えることができますので、定期的に変更することによってセキュリティも一段とアップします。

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5)専門家が代わりに運用してくれる

投資信託(ファンドともいいます)は、ファンドマネジャーという専門家が投資家から集めた多額の資金で、株式・債券などを分散して運用し、その利益を投資家に分配するものです。投資資金が比較的少ない人や、投資の経験が浅い人、知識はあっても自ら投資を検討するには時間が足りない人などに適した商品と言えます。

運用によって得られる利益は、投資家一人ひとりの保有分(口数=くちすう)に応じて分配されます。各商品で1日1回決定する値段(基準価額)や、運用状況などは、運用報告書や各商品の運用会社のホームページなどで随時確認でき、透明性の高い商品と言えます。

投資信託の運営は、「販売」、「設定・運用」、「保管・管理」の3つの業務を分業して行われています。「販売」は、以前は証券会社だけでしたが、今では銀行・保険会社でも扱っており、将来的には郵便局でも販売できるようになりそうです。これらの金融機関では購入の申し込みや、解約金の受け取り、商品などの相談に応じています。

「設定・運用」は、運用の専門家である投資信託委託会社が担当し、ここにいる運用のプロであるファンドマネージャーが何をどのくらい買うか売るかを判断し、運用にあたります。

「保管・管理」は信託銀行などが担当し、投資信託委託会社にいるファンドマネージャーからの指示を受けて、ファンドごとに有価証券や資金の計算や管理などを行います。

3つはそれぞれ独立しており、仮に破綻してもファンドの資産に影響はありません。

投資信託を始める場合は、まず販売会社である銀行や証券会社などの金融機関で申し込み、そこの相談窓口で相談し、どの商品を購入するかを決めてください。購入後は、販売会社から送られてくる運用報告書や運用会社のホームページで運用状況を確認してください。買い足しや換金を考える際には、販売会社の窓口担当者にアドバイスを受けるのもいいでしょう。

◆購入する際に注意すること
1.どれくらいの期間運用可能な資金なのか、いつ必要な資金なのかなどを考え運用期間の目安を決めましょう
2.投資信託は預金ではないため、元本が保証されているものではない
3.ファンドの性質を知って、自分の投資目的などにあったものを選ぶ 
4.リスク(将来への不確実な要素)の確認(いつ・どういう場合、どのような、どの程度のリスクがあるか、リスクを少なくする方法など)
5.購入時期、換金可能時期の確認(商品によって、購入が可能な時期、換金が可能な時期が決まっているものもありますのでよく確認する)
以上の事柄を、必ず販売会社でもらった目論見書で確認してください。

各運用会社により、さまざまなタイプのものがありますので、ご自身にあったファンドを見つけることが可能です。「自己責任」が基本ですので、運用によっては預貯金を大きく上回る利益取得も可能ですが、反対に元本を下回る可能性もあります。

また、中長期投資が基本ですので、当面使う予定のない余裕資金で購入することをお勧めします。2つ購入する場合は正反対のタイプのファンドを購入し、ファンド間での分散投資を図るという使い方もできます。

平成20年3月31日までは、個人に対する収益分配金や換金時の利益について10%(所得税7%、住民税3%)の源泉徴収(申告不要又は総合課税)が行われる優遇税制がとられています。

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6)贈与をする人、受ける人、住宅などに細かい適用要件あり

贈与を受ける場合、年間110万円までは、確定申告は不要ですが、110万円を超えると確定申告が必要になります。金額にかかわらず、資金の使用目的は、自由です。
110万円を超える贈与を受ける場合には、以下のような贈与税の特例や制度があります。ただし、贈与をする人、受ける人、住宅などに細かい適用要件がありますので注意してください。


1.住宅取得資金贈与の特例(平成17年末まで)

父母や祖父母からの贈与資金で住宅購入、増改築をする場合、550万円までは実質無税、1500万円までは軽減税率が適用されます。

2.相続時精算課税制度
年配者から若い世代への財産の移行を目的とし、贈与を受けたときには一定金額までは贈与税を課税(清算)せず、相続時にまとめて課税する制度です。
制度の要点は、 ・親(65歳以上)から子(20歳以上)への財産の贈与 (お金だけでなく、土地、株式など何でもOK)が対象

・2500万円までは贈与時には非課税
  (合計2500万円になるまで何年かけてもOK)
・もらった財産の使用目的は自由(消費財でもOK)
・相続時に、生前贈与を受けた金額を相続財産に
 加えて課税(精算)される
・金額に関係なく確定申告が必要

となります。注意してほしいのは、一度この制度を選択すると、再度同じ人から財産の贈与を受けた場合は、金額に関係なくすべてこの制度を利用しなければならないことです。具体的には1500万円の贈与を受け、同制度を利用すると、以後その人からの贈与は110万円以下でも確定申告が必要になります。


相続税がかからない親(※参照)から贈与を受ける場合、同制度を使うと2500万円まで贈与税も相続税もかかりません。しかし、相続税がかかる親(※参照)ならば、相続税を申告する際に贈与してもらった財産を、相続財産に加えて相続税が計算されますので、結果的に税金が高くなる場合も考えられます。
※<相続税がかからない財産の目安>被相続人(亡くなった方)の財産が5000万円+(1000万円×法定相続人数)以下であることです。父親が亡くなって、法定相続人が母親と子ども2人の計3人の場合では相続財産が8000万円【5000万円+(1000万円×3人)】以下ならば相続税はかかりません。


3.相続時精算課税制度の特例
 (平成17年末まで)
相続時精算課税制度にも、住宅を購入・増改築する資金に使用する場合の特例があります。親(祖父母も対象可)、子(孫も対象可)の年齢要件がなくなり、金額も2500万円とは別枠で1000万円上乗せ(計3500万円)となります。しかし、贈与は金銭(お金)であること、使用目的は住宅の取得・増改築に限られます。 贈与は、住宅購入のために多額のローンをかかえて生活が苦しくなったり、突然お金が必要な場合に検討してみるべきだと思います。また、人それぞれで使える制度やお得な制度がありますので、よく検討してください。制度の詳細については最寄りの税務署または専門の税理士さんにお問い合わせください。
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7)目的にあった窓口を選んで

1. 一般的に株の購入と売却は別の会社でもできます。
現在の主流は、株式を買っても株券は手元に置かず、証券会社を通じ「証券保管振替機構(通常「ほふり」といいます)」に登録して売買をするという方法です。手続きをすれば購入した証券会社から他の証券会社に株式を「移管」とういう形で移すことは可能です。ただし、新しく移管先の口座を作らなければならない、移管手続き中は売買ができない、手数料がかかる場合もあるなど、注意が必要です。


2.手数料無料のキャンペーンをしている場合を除き、株式の買付・売却には必ず手数料がかかります。
つまり、購入と売却が同じ値段であったとしても、買った瞬間から手数料分は損をしているということです。特に、手数料は売買した金額が大きくなると手数料率は小さくなるのが一般的のため、約定(やくじょう)代金(株式を買ったり売ったりしたときの金額(株価×株数)のこと)が小さい場合、約定代金に対する手数料の比率が高くなる傾向がありますので、売買する金額によって投資家の収益にあまり影響しない場合と大きく影響する場合があります。例えば、50万円の株式を売買するのに往復3,000円かかるとすれば、0.6%は値上がりしなければ利益になりませんが、仮に1,000万円の株式を売買するのにも3,000円であれば0.03%の値上がりで利益となります(消費税や所得税などは考慮していません)。


3.ネットトレードと窓口の最大の違いは、ネットトレードは全て自分の判断で取引をしなければならないのに対し、窓口では担当者にいろいろと相談ができるという点でしょう。

何をメリット・デメリットととらえるかは、人により異なりますので、以下にそれぞれの主な特徴を挙げておきます。

◆ネットトレードの特徴
1 手数料が安い
2 時間を気にせず取引可能
3 近隣に証券会社がなくても取引可能
4 様々な情報収集が可能
5 口座開設は無料
6 取引可能な商品が限定される場合が多い
7 不必要な勧誘がない
8 インターネット環境の異常・システム混雑時のリスクがある

◆窓口の特徴
1 手数料が高い
2 窓口の開いている時間が限られる
3 近隣になければ取引が困難
4 様々な情報収集が可能
5 口座開設は無料
6 ほぼ全ての商品が取引可能
7 ネット・トレードやコール・センターなども利用可能
8 株式以外の商品も勧誘される可能性がある

複数の証券会社で口座を持つことも可能なので、税金面などの管理が面倒でなければいろいろ試してみてもいいでしょう。また、現在では証券仲介業も始まり、証券会社以外でも株式などの取扱の窓口は拡大する傾向にあります。しかし、どういうスタンス・運用方法で株式の売買を行なうのか、株式以外も利用したいのかどうかを明確することが大切なのは言うまでもありません。その上で、目的に合った証券会社を利用すればいいでしょう。やはり、最も大事なのは取引ツールである証券会社の選び方ではなく銘柄の選び方だと思います。

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8)地震などの自然災害などが大きなリスク要因

不動産投資信託(REIT)とは、たくさんの投資家から資金を集めて不動産などを購入し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に分配するものです。現在では、株式と同様に証券取引所に上場されていていつでも売買できるものもあります。

「株価と違う動き方をする」というのを検証してみると、東証株価指数:TOPIX(東証1部上場全銘柄の時価総額を加重平均したもの)と東証REIT指数(東京証券取引所に上場しているREIT全銘柄の価額を指数化したもの)を比較すると(配当込、概算値)


  1年前   H16/4   現在
TOPIX 1,073p   1,217p   1,090p
騰落率   +13%   ▲10%  
REIT指数 1,150p   1,435p   1,586p
騰落率   +24%   +10%  
(東証HPより資料作成・H16/10現在)

もちろん短期間だけの結果で、今後もいつも同じようになるというわけではありませんし、この1年間とは反対に、今後株価が上がりREITが下がる可能性もあります。しかし、少なくとも株価と違う動きをしていることはお分かりいただけたのではないでしょうか。

この大きな要因としては、一般の会社の株と比較しREITは不動産からの賃料などが収益の大半であり、賃料は短期間で大きく変動する恐れがないことや、その分配金そのものが現在でも約4%近いものがあるということがあげられます。

留意点としては、価格変動があることや分配金が保証されているものではないことなどは当然ですが、その他大きなものとして、新潟方面で大きな被害がありましたが地震などの自然災害などが大きなリスク要因になると思います。しかし、保有不動産の地域が分散していること、専門家が運用にあたること、少額からでも投資できるなど、メリットともいえる特徴もいくつかあります。さらに最近では個別のREITだけなくそれを組入れた投資信託も販売されていますので、分散投資の対象としても利用できます。REITについては、東京証券取引所のHPなどに詳しい情報が載っています。

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9)最低日常生活費やゆとりある老後生活費を想定、不足額を把握する

原則として国民年金は20歳から60歳までの40年間掛けて、65歳から受給ができます。40年間掛けると、平成16年度価額で年額794,500円(月額 約66,000円)の年金額になります。他に所得がなく月々66,000円(夫婦とも国民年金ならば132,000円)で生活できるのか?個人差はありますが難しいのではないでしょうか。

一般的に夫婦でのゆとりある老後生活費は月額約37万円、また老後の最低日常生活費は23万円といわれています。ご自分の最低日常生活費やゆとりある老後生活費を想像してみて、月々どれくらい金額が不足するか、その不足額をいかにしてカバーするかを考えてみる必要があると思います。

少子高齢化の進展で、公的年金額の上昇は見込まれません。しかも、女性の平均寿命は約85歳(男性は約78歳)です。いつまで元気に働けるか、また老後の公的年金以外での収入や健康状態、家族状況などを考えて、老後資金が不足しそうなら、国民年金基金(自営業者向けの公的年金)や民間保険会社の個人年金保険を活用したり、収益性のある金融商品に投資することを検討されてみてはいかがでしょうか?

いずれにせよ、早い時期からの無理のない資産形成、自助努力をお勧めします。

※ 国民年金を掛ける期間が短くなると、国民年金の受給額は減少します。また、一定の加入期間を満たさない場合は年金を受給できない場合もあります。詳細については、専門の社会保険労務士さんや最寄の社会保険事務所にお問い合わせください。
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10)企業情報・株価情報は自ら入手する

現在ではネット取引等を利用すれば海外の株式でも以前に比べ簡単に売買ができます。その時の心構えとしては、日本の株式に比べテレビや新聞で取り上げられることも多くないため、企業情報・株価情報は自ら入手するということがまずあげられます。当然海外市場なので時差や為替の問題もあります。

しかし、現在では海外の株式を売買する場合、そのたびに通貨を両替する必要はありませんし、時差の問題は、仕事をしている方なら仕事の後でも売買できるという面もあります。さらに、日本以上に玉石混交で、優良企業から倒産寸前の企業、さらには日本では上場していないような業種の企業の株式なども取引され、さらに設立間もない企業から老舗企業まで売買でき、市場での新陳代謝も活発です。国により証券市場の仕組みが違いますので、投資する国の市場の仕組みをよく知ること、また証券会社によっても取扱い可能な市場・銘柄も異なる場合があります。それらの情報もよく検討する必要があります。

例えば、今注目されているところといえば中国株でしょう。中国株と一口に言っても、A株、B株、H株、レッド・チップなどいろいろな種類の株があります。それぞれどこの市場で取引されているか、外国人が投資可能かどうか、企業の本拠地はどこか、どこの資本か…等々。成長性はあるものの、株式市場の規模が東京に比べまだ小さくハイリスク・ハイリターンな市場といえます。最近では、中国株に投資するための本などもたくさん出ていますが、そういった本では成功例ばかりが書かれているケースもあるのでその通りにやったからといって成功するとは限りません。そのまま鵜呑みにするのは大変危険ですので、最終的には日本の国内株以上に皆様ご自身で判断する必要があります。

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11)今後も相対的な金利の良さと、国の信用力で残高が増加

個人向け国債は、文字通り個人しか買うことのできない国債です。今まで国債の大半は金融機関などが保有しており、個人金融資産1,400兆円といわれていながら、個人が直接国債を保有している比率が海外にくらべ低いといわれていました(日本2.6%、米国13.6%、英国7.4%など)。そのためその比率を引上げる目的もあり、平成15年3月に初めて発行されました。

特徴は以下のとおりです。

1. 個人限定
2. 額面1万円から購入可能
  (従来の国債は額面5万円)
3. 発行日:1月、4月、7月、10月の年4回
  各10日(第1回債のみ3月発行)
4. 年2回、6カ月ごとに金利支払い
  (発行月の6カ月後の10日、以後6カ月毎の10日)
5. 金利変動型
 (6カ月に1度見直し。その時期の実勢金利をもとに
  決定。金利上昇局面でメリット大)
6. 満期10年
7. 中途換金可能
  (1年以上経過後直近2回分の利子相当額の
  手数料必要)
8. 価格変動リスクなし
  (換金は政府が額面で買い取り。ただし上記手数
  料が必要)
9. 銀行、郵便局、証券会社などの金融機関で購入
  可能
10. 最低保証利率0.05%
  (金利がどんなに低くても利率は0.05%を下回
  らない)

注意する点は、換金時の手数料は利子相当額となり、源泉税が差し引かれる関係上、利払い後すぐに換金した場合などは元本を下回る場合もあります。また、募集期間(購入の申込みができる期間)は、発行月の前月の決められた日までです。

ちなみに、10月発行の第8回債は平成16年9月28日までの募集期間で、当初の金利は0.74%でした。次回の第9回債は12月2日条件決定・9日募集開始の予定です。今後も相対的な金利の良さと、国の信用力で残高が増加すると思われます。

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12)購入にあたっては、「節税の前に経営ありき!」ということを念頭に

購入したマンションを賃貸することにより、節税を図る手法のこととして回答いたします。 不動産所得が赤字ならば、給与所得から不動産所得の赤字を引くこと(損益通算)ができますので、課税所得が減少し、所得税、住民税額も減少します。 マンションの家賃収入から、その収入を得るためにかかった費用(経費)を引いたものが不動産所得となります。ちなみに建物、設備の減価償却費やローンの金利(赤字の場合は土地部分の借入金利子は対象外)、管理費や固定資産税などが経費となります。なお、不動産所得が黒字になる場合は所得が増え、節税効果はありません。つまり、マンション購入による節税は、不動産所得が赤字になる場合です。

赤字になるということは、収入より支出が多いことですから、お金の持ち出しが必要かというと一概にはそうは言えません。実は経費に含まれる減価償却費については、実際のお金の支出を伴わない経費となりますので、持ち出し金がなくても不動産所得は赤字になる場合もあります。また、逆にローンを組んでマンションを購入した場合、借入金の返済金(利子を除く)については経費となりませんので、持ち出し金があっても不動産所得が黒字になる場合もあります。一般的に不動産所得が赤字になるのは、経費が多額に計上できる購入当初といわれています。 購入にあたっては、「節税の前に経営ありき!」ということを念頭に、

・空室になった場合に、ローンの支払だけが残る
・売ろうと思っても、なかなか希望価格で売れない可能性がある
・将来的に、修繕改装費が発生する可能性がある

等を考えて、勧誘の言葉を鵜呑みにするのでなく、その物件が本当に優良物件なのか、また節税だけの目的でなく資産の分散や、将来自分や親族が使用することなども視野に入れて検討することをお勧めします。
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13)消費者物価指数とGDPデフレーターの動きで計ることが多い

代表的な物価指数である、消費者物価指数とGDPデフレーターの動きで計ることが多いです。消費者物価指数は、生活に身近な商品などの店頭価格の動向を示します。GDPデフレーターは、設備投資や公共投資など幅広い分野の物価変動を反映しています。

どちらの指標も90年代後半より下落が続いており、デフレ傾向にあるといわれていましたが、今後徐々に収束に向かっていくとの見方が強いです。

いずれにせよインフレ、デフレを認識するためには各指標を総合的に見ること、消費者のマインドを把握することが大切ではないでしょうか。

※ インフレ(インフレーション)・・・経済全体の財やサービスの価格(物価)が継続的に上昇する現象で、貨幣価値の下落を意味します。
※デフレ(デフレーション)・・・経済全体の財やサービスの価格(物価)が継続的に下落する現象で、貨幣価値の上昇を意味します。
※GDP(国内総生産)・・・国内で生産された財やサービスの付加価値の総量。

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14)表面金利だけでなく、支払い総額などを個別に比較する必要あり

一般に「ローン残高が500万円以上、残存期間が10年以上、かつ金利低下の幅が1%を超えるもの」であれば借り替えのメリットがあると言われています。しかし、現在のような低金利のときに変動金利タイプのローンに借り替えをした場合、将来の金利上昇リスクを負うこともあります。

また、マンションの担保価値の下落や借り入れをした御本人の収入減少によりローンの収入基準を満たさない場合などで、借り替えそのものができない場合もあります。
更に、最近病気をして団体信用生命保険に入ることができない場合は借り替えはできません。

現在、金融機関などではさまざまなタイプの住宅ローンがあり、借り替えキャンペーンなどを行っているところもありますので、いくつかを比較し、ご自分のニーズにあったローンを探してみるといいでしょう。

ただし、諸費用なども必要なため、表面金利だけでなく、支払い総額などを個別にシミュレーションし比較する必要があります。また、その後の返済方法や返済条件の変更などの注意点も比較した方がいいでしょう。

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15)900万円が分岐点

税金のことを考えれば、そこが一応の目安とはなります。ただ、目安であり法人にした後の役員報酬との関係で、900万円以下でもメリットのある場合もあります。 しかし、税金面以外でも、法人にする場合のメリット・デメリットがあります。以下に個人と法人の相違点をいくつか挙げましたので参考にして下さい。
  個 人 法 人
所得税率 超過累進課税(所得が増加するほど高税率) 比例税率
事業主・社長の所得 事業所得 給与所得
欠損金の繰越控除(青色申告の場合) 3年間 7年間
減価償却 強制(定額法) 任意(定額・定率法)
(役員)退職金 必要経費にならない 適正分は損金算入
交際費 全て必要経費 損金に算入できる限度額が決められている
業・会社の債務に対する責任 無限責任 有限責任
対外的な信用力 低い 高い
ただ、日本では中小の法人は有限責任とはいえ、銀行借入れの際などでは社長個人の資産を担保にする場合が多いので厳密な有限責任とは言えない部分もあります。
また、法人の場合は設立に費用や手間がかかり、維持し運営するにも手間がかかります。

いずれにしろ、事業を行なう上では綿密な計画を作成し、将来も見据えた上で比較・検討し法人化することが大切です。
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