REITがどういう仕組みになっているかというと、みなさんから集めたお金と、投資法人が借りてきたお金を合わせて買う。投資法人が借金をして、お金を積み上げて投資するわけですから、ファンド自体にレバレッジ機能（少ない資金で大きな取引ができること）があるわけです。

それで、不動産のプロの人たちがファンドマネジャーとして、どのビルを、ショッピングセンターを、マンションを組み入れるかと決めます。つまり、将来的には組み入れ方のうまい・下手によって差がつくわけです。もちろん不動産のプロですから、素人がマンションを買うリスクよりも相対的には低いはずです。ただ、コストもかかるので、その分リターンも下がります。

一方、ワンルームマンションに投資すると、管理なども自分でやらなければならない。貸した場合の空室リスクもある。でもREITは、すべてプロが代行してやってくれる。組み入れられているビルを見ると、みんながよく知っている大型のビルが多くて、分散されているから空室リスクなども低いわけです。

ここまで聞くと、いいところばかりのようですが、すべてに完璧な金融商品というのはなくて、REITにも問題があります。さて、それは何でしょう？